El dinamismo del mercado inmobiliario depende en gran medida de los fideicomisos, debido a que asiste la cooperación entre desarrolladores, inversionistas y compradores. Es un proceso legal que ofrece transparencia de todas las partes, al tiempo que mitiga riesgos propios de una inversión. Tiene como objetivo que los proyectos se ejecuten correctamente y que haya una administración eficaz de los fondos destinados, siempre y cuando, según la Ley, no sea contrario a la moral.
Habiendo expuesto todo esto, es momento de definir los conceptos.
¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?
Antes de dar una respuesta, para entender este concepto, es importante conocer los actores que forman parte de este acuerdo legal:
- El fideicomitente o promotor: es la parte que constituye el bien. Por ejemplo, la constructora en un proyecto de viviendas.
- El fiduciario: es el administrador de los bienes que recibe de parte del fideicomitente, en beneficio del fideicomisario. Su administración la hace acorde a las instrucciones del contrato establecido.
- El fideicomisario o beneficiario: como su nombre lo indica, es el beneficiario del fideicomiso. En el caso de la constructora, sería el caso de los compradores o inversionistas de las viviendas.
Después de conocer todas las partes involucradas, es momento de explicar qué es un fideicomiso inmobiliario. Se trata del acuerdo legal a través del que el fideicomitente transfiere la administración de un bien a un fiduciario para que los administre en beneficio del fideicomisario. El fiduciario funge como la parte neutral encargada de que la negociación se apegue a los acuerdos legales pautados en el contrato. Su regulación en República Dominicana se hace mediante la Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, que se crea como un marco legal para el impulso del mercado hipotecado.
¿Por qué es tan importante un fideicomiso inmobiliario?
La relevancia de este acuerdo legal recae en la seguridad jurídica que proporciona. El mercado inmobiliario se basa en la confianza que tiene el fideicomisario, como inversor, en el proyecto que propone el fideicomitente, sobre todo en aquellos que todavía no están construidos.
Desde la perspectiva del comprador, el fideicomiso inmobiliario le garantiza que los fondos que aportó como inversor están siendo usados, en efecto, para la construcción del proyecto. El dinero está siendo gestionado por la parte neutral y no directamente por la constructora, la que desembolsa el dinero solo en la medida en la que se cumplen las metas establecidas en el proyecto.
Desde la perspectiva del vendedor, su reputación se basa en la transparencia que ofrece. Esto atraerá a inversores que confían en la diligencia de la parte neutral.
Estas son algunas ventajas del fideicomiso para el inversor:
- Transparencia y control: la fiduciaria supervisa la ejecución del proyecto y administra los recursos.
- Protección del inversor: el patrimonio legal fideicomitido (tanto el bien como los fondos) está separado del patrimonio legal del fideicomitente. Es ventajoso en el caso de que, por ejemplo, una constructora tenga problemas financieros, ya que el proyecto no puede ser embargado. Esto permite la continuidad del acuerdo, protegiendo a ambas partes.
- Regulación: la Ley 189-11 fomenta la formalización y culminación de los proyectos, lo que significa que este ha pasado por rigurosos controles antes de ser aprobado.
En este vídeo te indicamos algunos beneficios de invertir de la mano de una fiduciaria y la seguridad de invertir en un proyecto con fideicomiso de uno que no lo tiene.
Cómo saber si un proyecto tiene fideicomiso
Antes de hacer una inversión en un proyecto, es indispensable saber con exactitud si cuenta con fideicomiso. Aquí hay pasos a seguir:
- Solicitar una copia del contrato del fideicomiso a la constructora.
- Comprobar la existencia de la fiduciaria en la Superintendencia de Bancos de República Dominicana.
- Confirmar la existencia del registro de la DGII. Se le puede solicitar a la constructora para verificar su estado.
- Verificar directamente con la fiduciaria.
Toda esta información debería ser fácil de solicitar a la empresa constructora. Su cooperación será una buena primera señal para evaluar la autenticidad del proyecto.
¿Se puede financiar una propiedad bajo fideicomiso en República Dominicana?
La respuesta corta es que sí. Los bancos en la república conocen (y participan en) el fideicomiso. Ofrecen hipotecas a los inversores porque toma en cuenta la viabilidad del proyecto: una vez se completa, la propiedad es del comprador, el fideicomiso se liquida y el bien pasa a ser garantía hipotecaria del banco. Es decir, al banco como institución financiera le conviene que se complete el proyecto, por lo que es viable para conceder el préstamo hipotecario.
Sin embargo, aunque ofrezca facilidades, es importante tener en cuenta algunas consideraciones antes de hacer la inversión:
- Revisar la reputación de la fiduciaria, evaluando el estado de los proyectos que ha hecho en el pasado.
- Confirmar que los términos del contrato sean transparentes, fáciles de entender y convenientes en las condiciones de pago, plazos de entrega y que haya claras penalizaciones por incumplimiento por parte de la constructora.
- Exigir los informes de avance del proyecto.
En República Dominicana, el fideicomiso es el sello de garantía de los proyectos inmobiliarios más serios y seguros. Ahora que entiendes cómo proteger tu inversión, el siguiente paso es encontrar el proyecto ideal que te ofrezca esta tranquilidad.
Permite que nuestro equipo de expertos te brinde una asesoría personalizada. Filtraremos por ti los proyectos más confiables y rentables que operan bajo esta figura de protección. Tu inversión segura comienza con una buena guía.